【総融資額2.7億円】アパート３棟４４室を保有する大家が年間の予想収益を計算してみた。手残りはなんと336万円！
こんにちは。「２０００日後にリタイアする社畜」かずまるです。
このブログを書いている時点でリタイアまあであと１７７４日です。
今日は私が保有するアパート（融資額：約2.7億、3棟：44室）が生み出す年間収益を試算した結果を共有します。実績ではなくて試算になっているのは、不動産投資を始めたのは半年前で、まだ実績が確定していないためです！
とはいえ、読者の皆様の参考になるようにできるだけ具体的な数字を示しますので、お付き合い下さい！
結論：私の年間家賃収入は2287万円、手残りは336万円
最初に結論をお伝えします。
私の年間家賃収入は2287万円、手残りは336万円という結果になりました。
どうですか？多いと感じた人、少ないと感じた人、様々だと思います。
ベテランの不動産投資家の中では大したことない規模かもしれませんが、これから始めたい人にとっては魅力的にも映るのではないでしょうか。
このあとは、どのようなアパートを保有しているのか、どういう計算でこの結果になったのかを順を追って説明していきます。
私の保有アパートについて
現在所有しているアパートは３棟です。
概要は下記の表にまとめています。
| 物件 | 取得価格 | 表面利回り | 家賃収入(年) | 築年 | 金利 | 返済期間 | ローン返済(年) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1棟目 | 6,200万円 | 8.71% | 540万円 | 築7年 | 1.7% | 22年 | 約338万円 |
| 2棟目 | 9,400万円 | 8.87% | 833万円 | 築7年 | 1.7% | 22年 | 約513万円 |
| 3棟目 | 1億1,000万円 | 8.31% | 914万円 | 築8年 | 1.7% | 22年 | 約600万円 |
| 合計 | 2億6,600万円 | 8.60% | 2,287万円 | – | – | – | 1,451万円 |
ご覧の通り、私の所有するアパートは３棟とも築浅・木造です。
満室想定の家賃収入は、”取得金額✕表面利回り”の計算で求められます。計算の結果としては、表中の「家賃収入」の欄で示したように合計2287万円の家賃収入が期待できます！思ったより多いですよね？！
ただし、ここからローン返済を行い、管理費やインターネット代等の諸費用や税金の支払いをする必要があります。ローン返済額は金利と返済期間で決まります。計算した結果は表の「ローン返済」の欄に記載しており、合計1451万円の返済が必要となっています。
手残りの金額について
前述の家賃収入からローン返済を行った差し引き後の金額は836万円になります。
この章では、ここから更に差し引かれる諸費用や税金について説明していきます。
なお、実はアパート3棟の所有形態は個人１棟と法人２棟に別れているのですが、分かりやすくするために、今日はこの差を無視して計算していきます。本来は個人と法人で税金のかかり方が違ってくるので、もし需要があれば別の記事で詳細版をつくりますね。
諸費用について
では、まずは諸費用について考えていきます。ここでいう諸費用は管理会社に支払う手数料やインターネット代や電気代などを指しています。
管理費について
諸費用の中で大きなものといえば管理会社に支払う管理費です。地域や所有物件の規模に左右されるかと思いますが、私の利用している管理会社だと「毎月の家賃に対して3%」の請求です。この場合、2287万円の家賃収入の3%を請求されますので、約69万円が引かれることになります。
もう少し詳しく話すと、入居者が入ると広告費として家賃1ヶ月分を請求されるのですが、今日は計算を簡単にするために満室前提の計算としてますので、ここは無視します。
清掃費について
清掃費としては、１部屋５００円で毎月の請求が来ます。４４部屋あるので、１２ヶ月分で計算すると約２６万円です。１部屋５００円と聞くと大した事ないと錯覚しますが、年間で計算するとすごい金額ですね（汗）
浄化槽費用について
私の保有物件はすべて浄化槽が必要な物件です。毎月、だいたい１部屋７００円程度の費用がかかります。４４部屋✕７００円✕１２ヶ月分で、約37万円になります。浄化槽がなければもっと利益がでるのにと、恨めしく思う気持ちもありますが、これは地域性なのでしょうがないですね。
インターネット費用について
３棟ともインターネット無料物件としていますので、大家負担で支払っています。これはだいたい１棟で月１万円です。３棟の１２ヶ月分を計算すると３６万円になります。
共用部電気代について
各部屋の電気代は入居者持ちですが、廊下などの共用部の電気代は大家持ちです。いまのことろ、１棟あたり平均で６０００円位かかっています。３棟の１年間分で約２２万円です。
火災保険について
火災保険は毎月発生するものではありませんが、アパート購入時に５年分を一括で支払っているので、１年あたりに換算して収益から引いておきます。それなりの金額なので、ここを見落とすと実は赤字だったということもありえますので（汗）。
５年間の費用として、１棟目７３万、２棟目１３８万、３棟目１６１万でした。合算して年あたりに換算すると年７４万円です。思った以上に高いですね！！！
諸費用のまとめ
先程までに示した諸費用をまとめると下記のとおりになり、合計２６４万円となりました。
| 諸費用の項目 | 計算の根拠 | 年間費用 |
|---|---|---|
| 管理委託料 | 家賃年収 2,287万円 × 3% | 約 69万円 |
| 火災保険料 | 3棟合計 372万円 ÷ 5年 | 約 74万円 |
| 定期清掃費 | 500円 × 44室 × 12ヶ月 | 約 26万円 |
| 浄化槽維持費 | 700円 × 44室 × 12ヶ月 | 約 37万円 |
| インターネット費用 | 1万円 × 3棟 × 12ヶ月 | 約 36万円 |
| 共用部電気代 | 約6,000円 × 3棟 × 12ヶ月 | 約 22万円 |
| 運営諸費用 合計（年間） | 約 264万円 | |
税金について
避けては通れないのが税金です。まず、物件を所有しているだけでかかる「固定資産税」ですが、私の場合は以下の通りです。
- 1棟目：33万円
- 2棟目：61万円
- 3棟目：68万円
- 合計：162万円
年間で162万円。なかなかの金額ですよね。
そしてもう一つ、本来なら不動産所得に対して「所得税・住民税」が重くのしかかってくるはずですが……実はここ、「減価償却（げんかしょうきゃく）」のおかげで、当面は無視していい計算になっています。
なぜ所得税が「無視」できるのか？
「減価償却」とは、簡単に言うと**「建物が古くなった分を、帳簿上の経費として認めてもらう」**仕組みのことです。
ここが不動産投資の面白いところで、実際にお金が財布から出ていくわけではないのに、「建物が傷んできたから、その分をマイナス（経費）にしていいよ」と国が認めてくれるのです。
特に私のような築浅の木造物件は、この「帳簿上の経費」が大きく出ます。その結果、
- 通帳の中身： 家賃が入ってきて、お金が増えている！
- 税務署への報告： 減価償却費を引いたら、利益はゼロ（あるいは赤字）です！ という状態が作れます。
つまり、**「手元に現金は残るのに、所得税はかからない」**という合法的なボーナスタイムにいるわけです。この「減価償却」という武器を最大化するために、私はあえて法人化という戦略をとっています。（※1棟目はだけは個人持ちですが。）
最終的な手残り試算（年間）
A. 家賃収入合計（満室想定）＋2,287万円
B. ローン返済（22年・金利1.7%）▲1,451万円
C. 運営諸経費（管理・清掃・水道光熱費等）▲264万円
D. 火災保険料（年換算）▲ 74万円
E. 固定資産税（1〜3棟目合計）▲ 162万円
税引前キャッシュフロー（A-B-C-D-E）約 336万円
※今回は計算をシンプルにするため「満室」を前提としています。実際にはここから空室時の賃料ロスや、退去後の原状回復費用、突発的な修繕費などが発生します。それらを含めても、年間で数百万円単位の現金が手元に残る計算です。
まとめ
今回試算をして年間家賃収入は2287万円、手残りは336万円という結果が得られました。家賃収入は思った以上に多いですが、手残りはやや物足りない数値になりました。
ただ、月あたりに換算すると28万円となり、新卒サラリーマンの月収くらいはあるので、そう考えると十分稼げているのかもしれません。物足りないといったのは「約2.7億円も投資しているのにこんなものか」という意味です。。
自己資金配当率で見た投資効果
ちなみに今回、私がこの3棟を取得するために投じた自己資金は、諸費用を含めて1,300万円です。
年間336万円の手残りがあるということは、投資指標で言えばCCR（自己資金配当率）は25.8%に達します。これは、投資した1,300万円をわずか4年弱で全額回収できるということを意味します。
4年経てば、手元には出したはずの1,300万円が戻り、目の前には「家賃を稼ぎ続け、ローンが減り続ける2.6億円の資産」が残ります。このように大きなレバレッジ効果を得られることが不動産に踏み切った理由です。
今後の展望について
このブログで掲げたFIREの目標としては、金融資産1億円、月間キャッシュフロー100万円を達成することとしています。現時点で月間28万円に相当するキャッシュフローを得ていることになりますので、実は既に目標の1/4を達成できている状況です！
とはいえ空き室を考慮していないなど、楽観的な資産になっていますので実際はもう少し下に推移するかと思います。
今後の動きとして、私にできることとしては、愚直に不動産の購入を進め、キャッシュフローを育て、再投資をすることです。配当株や投資信託も買い進めることでキャッシュフローの補助システムを作ることも考えています。
今後もFIREに向けた活動を発信していきますので、引き続き応援をよろしくお願いいたします！！
