３棟目の不動産購入｜築浅木造アパート1.1億円でリタイアに向けたキャッシュフローを積み重ね
こんにちは。「2000日後にリタイアする社畜」かずまるです。
この記事を書いている時点で、リタイアまであと1782日です。
この記事では、先日購入した不動産3棟目について、記録します。
リタイアまでのカウントダウンを始めてから約220日ですが、もう3棟買ってしまいました。こうやって振り返ると、結構生き急いでますね。ここまで短期間で買うとリスクもある気がしますが、早くリタイアしたいのでしょうがない（汗）
ちなみに、今回の購入で私は計3棟44室のオーナーとなり、総融資額は約2.7億円に到達ました。
サラリーマンではありますが、規模が大きくなり、徐々に大家としての自覚も芽生えてきました。
3棟目物件：スペック公開
| 価格 | 1億1,000万円 |
| 構造 | 木造（築8年） |
| 利回り | 8.31％（空室：1部屋の状態） |
| 想定家賃収入 | 914万円 |
| 立地 | 最寄駅から徒歩5分 |
| 頭金 | 500万円 |
| 金利 | 1.7% |
なぜ「築浅・木造」を選んだのか？
不動産投資の世界では「築古RC」が持て囃されることもありますが、サラリーマンとして働く私には手間がかからず「時間の切り売り」をしないことが重要でした。
築古は頻繁に修繕や出費が発生することが想定されるため、本業の片手間で対応するのは難しいと考えています。仕事中に電話が鳴っても出ることは中々できません。私用電話禁止の職場ルールもあり、上司・部下に目撃されるとメンツも保てません。これも、会社に居場所を保つために必要な自己管理です（汗）
購入の決め手は？
1. 出口の強さ【駅まで徒歩5分】
木造は減価償却が早いというメリットの反面、建物価値の下落も早いです。しかし、「駅徒歩5分」という立地は嘘をつきません。5～10年後に売却を検討する際も、ある程度の価値を需要を保てると想定しました。
また、既に購入している2棟目が同エリアに存在するため、ドミナント戦略が可能ということも思惑にありました。管理会社を一つにまとめて、入居希望者に提示する物件の選択肢として、私の物件を複数紹介してもらうイメージです。ただ、結局今回の物件は管理会社固定の条件付きとなったため、思惑通りには行かなかったです。ドミナント戦略は魅力的なので、これに懲りず、今後も狙っていきたいです。
2. 現在の家賃設定が相場より安かった
仲介さんから話を聞くと、新築時に競合が多く、家賃設定を安くして入居者を埋めることを優先していたとのことでした。そのため、現在の家賃設定が相場より安くなっていたのです。今は物価が上がったため、退去があった際に家賃を上げている状況とのことでした。そのため、いま出ている表面利回りより上振れを狙えると考えました。
これは仲介さんのポジショントークの可能性もありますが、銀行の審査時にも周辺の家賃相場の調査があり、十分収益が出ると後押しを頂いたのも後押しになりました。
3. 指値が通った
この物件、元々の価格は1億2000万円でした。これを1億1000万円まで指値ができたため購入に踏み切りました。
最初は、将来の修繕費が必要な事や、私の保有する同エリア・同築年数の物件と比較してやや利回りが低かった事を理由に、強気で1億500万円の指値をしました。そんなに下げる気は無いと一蹴されたのですが、「じゃあいくらなら？」という価格を聞いた結果、1億1000万円で双方合意となりました。
大幅な指値交渉は始めてですが、最初のお断りで引き下がらなかったのが功を奏しました。やりすぎると「この人には売らない」と言われて交渉終了もあり得ると聞いたことがあるので、バランス感覚が重要かもしれませんね。とりあえず、今回はラッキーでした。
4. 銀行からの提案
私はいま、１つの銀行だけで規模拡大を進めています。そもそも3棟目を買おうとしたのは、2棟目を買ったあとに、「今期、あと1棟、1.5億円まで融資できます」と言われたからでした。
ただ、融資の審査は思った以上にシビアでした。実は、今回の物件を買うまでに築古や低利回りRC物件を持ち込んで、何度もお断りされている状態です。銀行の求める条件を深堀りした結果、条件として築浅＋利回り7.5%以上が必要ということがわかったので、探し回ってやっと見つけたのが今回の物件でした。
今回の物件を持ち込むとすぐに事前審査OKとなり、スムーズに話が進んだので、これが一番の決め手になりました。
やはり、不動産はいかに融資を引けるかが重要だということが、今回の経験でよく分かりました。
今後について
今回の取引で3棟44室のオーナーとなり、不動産投資家（大家）としての責任を感じてきています。入居者に快適な住環境を提供することを心がけ、満室運営ができるように励んでいきます。
今後の目標はまずは50室、融資総額は5億を目指していきたいです。ただ、現在取引しているメインバンクからは、「次の融資は、1年間、安定稼働した実績を作ってから」と言われています。他行に融資を受けることもできますが、その場合はお付き合いはここまでになるそうです（泣）
駆け出しの初心者大家に半年で2.7億も融資を出してくれた銀行ですから、ここで切られるのは悪手と考えて、いまは言われた通りに1年待とうと考えているところです。もし超優良物件が出てきたら気が変わるかもしれませんが。。
本当に1年間購入しないとブログのネタに困るかもしれませんが、既存の3棟の運営や株式関係の投稿は続けていきますので、今後もお付き合いをお願いします！！
あわせて読みたい：私の不動産投資の軌跡
今回の3棟目（44室体制）に至るまでの、試行錯誤の記録です。融資戦略や物件選定の基準は、ここから始まりました。
