【初心者向け】抵当権と根抵当権の違いをわかりやすく解説｜不動産投資で失敗しないために

はじめに～なぜ「抵当権」を理解しておくべきなのか？

不動産投資や融資において「抵当権」や「根抵当権」という言葉を耳にしたことはありませんか？
これらは銀行から融資を受ける際や、不動産を購入・売却する際に必ず関わってくる重要なキーワードです。

特にこれから不動産投資を始めようとしている人にとって、「抵当権と根抵当権の違いを理解していない」ことは、大きな損失につながる可能性があります。

この記事では、初心者にもわかりやすく、両者の違い・使い方・メリット・デメリットまでを丁寧に解説していきます。

抵当権とは、銀行などの金融機関が融資をする際、回収不能に備えて不動産に対して設定する「担保権」です。
もし借主が返済不能になった場合には、その不動産を売却して融資金を回収できるようにするための権利です。

特徴的なのは、「抵当権は特定の融資（単発の借入）に対して設定される」という点です。例えば、Aさんが3,000万円の住宅ローンを借りる場合、その借入のためだけに自宅に抵当権が設定されます。

そして、そのローンを完済すれば、抵当権も自動的に抹消されるというシンプルな仕組みです。

根抵当権は、抵当権と似ていますが、性質は大きく異なります。
最大の特徴は「将来的な複数の融資にまとめて対応できる担保設定」であることです。

例えば、法人が今後何度も借入を予定している場合、その都度抵当権を設定するのは手間も費用もかかります。
このとき、根抵当権を設定しておけば、将来の借入も一括で担保することができます。

根抵当権には「極度額（上限額）」があり、その範囲内であれば複数回に分けての借入も可能です。たとえば以下のような使い方がされます：

銀行側から見れば、手間が少なくリスク管理もしやすいため、法人向けの融資や不動産投資家向けの融資に多用されます。

実際の不動産投資においては、抵当権と根抵当権は「ステージによって使い分けられる」のが一般的です。

以下はよくあるパターンです：

また、銀行によっても使い分けの傾向があり、地銀や信金では「法人＋根抵当権」の組み合わせがよく見られます。

不動産投資を加速させたいなら、「根抵当権の活用」を戦略に組み込むことは不可欠です。

ここでは「抵当権」と「根抵当権」の主な違いを、メリット・デメリットで比較してみましょう。