【初心者必見】3棟44室の現役大家が教える不動産の始め方10ステップ
こんにちは。「２０００日後にリタイアする社畜」かずまるです。
この記事を書いている時点でリタイアまで1760日です。
この記事では初心者向けに不動産の始め方を紹介します。
※免責事項：投資は自己責任でお願い致します。結果に対する責任は負いかねます。
自己紹介
私は2000日後にFIREすることを目指して、インデックス投資と不動産投資に取り組んでいます。これまではインデックス投資をコツコツと続けて7000万円の資産にまで成長しました。現在はこの資産をもとに2025年から不動産投資に取り組んでいます。
普段はサラリーマンをしており、家庭でも子育てに追われながら慌ただしい毎日を過ごしていますが、こんな私でも不動産を始めることができました。現在は3棟44室を保有しており、銀行からは約2.7億円の融資を受けています。
この記事では、私が取り組んできた内容を踏まえて、不動産を始めてみたい初心者に向けて解説していきます。
購入方針を決める
まずは、どんな物件を買いたいのか方針を決めましょう。
おおまかに下記のような観点で選んでいくことになります。
- 物件の種類：区分マンション or 戸建 or １棟アパート
- 状態：新築 or 築浅 or 築古
- 立地：都心 or 地方
- 収益性：利回り◯%以上 (※立地や築年数とトレードオフ)
方針の決め方は、その人の持つ属性や予算等で大きく変わってくるので、詳しい話は別の記事を準備したいと思います。私は手間がかからず利回りもそれなりに良い「地方・築浅・１棟アパート」を購入しています。
不動産を探す
不動産を探すのは、まずはポータルサイトで探すのが手っ取り早いです。
特に下記のサイトが有名です。
- 楽待（リンク：https://www.rakumachi.jp/）
- 健美家（リンク：https://www.kenbiya.com/）
- athome（リンク：https://toushi-athome.jp/）
このようなポータルサイトで自分が欲しい物件の条件を入力して、気になる物件を探してみて下さい。
他の方法としては、買いたいエリアの不動産屋さんに問い合わせる方法もあります。ちなみに不動産屋さんとコネクションができると、あちらから物件を紹介してくれる事も多いので丁寧な対応を心がけましょう。
資料請求する
ポータルサイトで良い物件が見つかった場合の流れを説明します。いずれのサイトも、物件の詳細が書かれたページに資料請求のボタンがありますのでそこから資料請求してください。
資料請求すると物件を掲載した不動産業者から連絡があります。対応は様々でメールや電話で連絡があります。
資料をもらったら、お礼を伝えて中身を確認しましょう。とりあえず「レントロール」を見て下さい。現在の家賃設定や空室状況、現況利回りなどが分かります。
他資料にも目を通すと、固定資産税やネット代などの固定費の情報も得られます。これらの情報を踏まえて購入すべき物件か判断をします。ここでは語りきれないので割愛しますが、初心者だとなかなか判断が難しいかもしれません。もし需要があればこの点についても別記事を作ります。
物件見学する
買っても良いと思える物件があったら、不動産業者に連絡して現地での物件見学をお願いして下さい。満室だと室内は見れませんので、外観、共用部、周辺環境の確認程度になります。空き室がある場合は中も見て下さい。
特に、補修が必要と思われる箇所があれば指値（値引き交渉）の理由に使えますので、隅々まで見て下さい。
ちなみに、超優良物件でライバルがたくさんいると思われる場合は見学を飛ばして買付を入れるケースもあるようです。ただ、初心者はそのような争いに加わる必要はないと思います。自分の目で見て納得した物件を選んで下さい。
買付を入れる
買付証明書と呼ばれる書類を作成して不動産業者に提出します。書式は定められていませんが、お手本が欲しい場合は不動産業者に言えば貰えます。Web上にも転がっています。
買付証明書に書く情報は、誰が、どの物件を、いくらで買いたいか、という内容になります。特に、指値をする場合は売り主を納得させる必要があります。同格の周辺物件の価格と比べたり、補修が必要な箇所を見つけて指摘したり、正当な理由を記載しておくと通りやすいです。
また、特に初心者の方は「融資特約」をつけて下さい。これは融資が通らなかったらこの買付は無効になるという特約です。これがないと、銀行がお金を貸してくれないときに自腹で物件を購入することになります。資金が無いと詰みますので絶対に入れて下さい。
売り主の反応を待つ
買付証明書を出すと売り主の反応を待つことになります。この価格では売れないと言われる事も多いので、いくらなら売れるのかを聞きながら価格の合意形成をしましょう。やり取りはすべて不動産業者が間に入ります。
ちなみに基本的に売り主優位なので、一切値引きしないと言われたらそれまでです。この場合は、その価格で買うのか他を探すのかを決めて下さい。
銀行に融資の相談をする
ここからが物件を買えるかどうかの正念場になります。銀行に融資を出してもらえるか相談を行います。
特に初心者の方は銀行にコネが無いと思います。そこで助け舟を出してくれるのは不動産業者です。日頃からたくさんの銀行とお付き合いがあるため、取引先の銀行を紹介してくれます。紹介があるとその後の話もスムーズです。
ちなみに不動産コラムやXに流れている情報を見ると、オリックス銀行や滋賀銀行をおすすめしているケースも多いです。しかし、銀行は対象エリアが決まっているため対応外のエリアもあります。私は対応外エリアで活動しているので不動産業者さんに紹介してもらいました。もし、上記のような特定の銀行に拘りがあれば、自分で持ち込むのも良いと思います。
なお、不動産を買い進めて規模拡大をしたい人には、初期の銀行選びが重要になると言われています。この辺も一言では語りにくいので要望に応じて別途説明します。
融資の条件を確認する
銀行で融資の事前審査が行われ、融資の条件が固まります。ローンの期間、金利、自己資金など、購入後の収益に関わる数字がここでほぼ決まります。この条件で買っても収益が出ると判断できれば購入して下さい。
なお、良い融資条件が得られなければ、融資特約に従ってここで買付を取り下げることができます。もしくはこの物件には融資できませんと言われることもあります。その場合は、他の銀行をあたるか次の物件にいきましょう！
融資が決まったら契約に進む
次は不動産業者との売買契約を行います。このパートでは特に自分で頑張ることはありません。不動産業者から説明される契約内容を確認して問題がなければ契約して下さい。あとはこの間に銀行融資の本審査が行われているかと思います。本審査が通れば融資決済に進みます。
融資決済
融資決済は実際に銀行から融資を受け、そのお金を関係者に送金する儀式です。具体的には、売り主への物件購入代金、不動産業者への仲介手数料、司法書士の先生への報酬などが送金されます。
基本的に銀行にお任せですが、時間がかかることが多く、その間は不動産業者と司法書士の先生と仲良くお喋りして下さい。業界の情報を収集する貴重な機会なので、気になることがあったら聞いてみましょう。
決済が終わると司法書士の先生が登記簿の変更手続きを行いますので、後日書類が送られてきたら保管をお願いします。これが権利書になります。
最後に
融資決済まで乗り越えれば、晴れて不動産があなたのものになります。
難しかったですか？それとも自分にもできそうと感じましたか？
動き出してみると意外と何とかなるので、最初の一歩が肝心です。ぜひ、一方踏み出してみて下さい。
この記事が不動産投資に興味を持った初心者にとって、なにかしらの参考になりましたら幸いです。
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