法人での1棟目取得｜築浅・高利回りアパートを買付1番手で押さえるまでの全記録
第1章：個人名義の1棟目の買付が通ったが、次を見据えて動き始める
個人名義で進めていた1棟目のアパート。買付が通り、融資の打診も進んでいます。
とはいえ、ここで一旦手を止めるわけにはいきません。
FIRE達成に向けた中期戦略では、法人化と並行して2棟目を取得するのがマイルストーンの1つ。
現金を枯渇させず、融資実績を積みながら拡大していく必要があります。
そんな中、楽待で条件の良さそうな築浅物件を見つけました。
▶︎ 【参考】個人名義で取得した1棟目の選定記録はこちら
第2章：築浅・高利回り・実績ある管理体制の物件を確認
物件の概要は以下の通りです（物件名・所在地は非公開）：
・築7年の木造2階建アパート
・価格9500万円
・総戸数：1LDK×14戸（うち1室空室）
・月額家賃収入：約69.5万円
・年間想定賃料：約834万円
・表面利回り：約8.78%
・駐車場台数：16台（戸数より多い）
・敷地面積：約250坪
1棟目と同じエリアに位置し、周辺には大型ショッピングモールもあり、車通勤を前提とした単身需要にはマッチする環境です。
家賃帯や管理水準なども把握済みだったため、評価がしやすく、候補として前向きに検討を始めました。
第3章：即見学はできず、サラリーマン投資家としての課題も
すぐにでも見学したかったのですが、平日は本業の勤務があり動けず。
次の休みまで3日待つしかありませんでした。
仲介業者の方に確認したところ、「問い合わせは非常に多いが、現時点では買付は入っていない」とのこと。
なんとか間に合うよう願いつつ、現地確認の日を待ちました。
第4章：現地見学で状態を確認。外壁に軽微なカビも
週末に現地を訪問。仲介担当者立会いのもと、外観・共用部・室内を確認。
・建物の状態は築年数相応ながら良好
・駐車場や共用部も整備されており、劣化の目立つ箇所は少ない
・室内の設備も大きな修繕は不要な印象
一方で、外壁の一部にカビが出始めている箇所があり、今後数年での外壁塗装が必要と予想されました。
また、敷地境界の一部に杭が未設置の箇所があり、購入時に復旧を依頼することで合意。
さらに、仲介業者からは「杭の復旧については、買付書に明記しておくと安心です」と助言を受け、買付証明書の備考欄にその旨も明記しました。
総じて「築浅の割に利回りが高く、管理しやすい物件」として評価できる内容でした。
第5章：管理会社が1棟目と同一。体制の一元化が可能に
仲介業者とのやり取りの中で、1棟目と2棟目の管理会社が同一であることが判明しました。
・地域相場・募集状況を共通管理データで把握
・空室対策・修繕提案も一括で受けられる
・今後の収支・戦略相談も一元管理の方が進めやすい
特に初期の拡大フェーズにおいては、管理リソースの分散がリスクになるため、一括管理は大きなメリットと考えています。
第6章：「指値は難しい」と言われつつ、交渉を選択
物件の条件は良かったものの、やはり価格は大きな論点です。
仲介担当者からは「指値は難しいと思います。問い合わせが多く、競争が激しいです」と事前に言われていました。
それでも私は以下の理由で、指値交渉を選択しました：
・外壁にカビが出ており、今後の外壁塗装費を想定（約300万円）
・初年度キャッシュフローへの影響を抑える意図
・法人投資初期としては、保守的な資金設計が必要
仲介業者からの助言もあり、「指値理由を明記した買付証明書」を提出。
販売価格9,500万円に対して、9,200万円で買付を入れました。
第7章：掲載終了で焦る。売主側の反応が見えず不安に
買付を出した翌日、「売主が税理士と検討したいので、しばらく待ってほしい」との連絡。
数日間待っていると、ある日ふと楽待を見ると掲載終了の表示が。
「まさか他の買主に先を越されたのでは…？」という不安が頭をよぎります。
現金一括やフルローンの指値なし買付が入ったのか？
それとも売主の事情で取り下げたのか？
とはいえ、売主側からは「待って」と言われていたため、催促せずに本業に集中することに。
とはいえ、頭の片隅で状況が気になる日々が続きました。
第8章：100万円の指値で決着。過剰交渉は避けて即決
週末、仲介業者から連絡がありました。
「売主様が、9,400万円ならOKとのことです」
100万円の指値が通ったことに感謝しつつ、私はつい「もう少し交渉できませんか？」と聞いてしまいました。
そのとき仲介さんからは次のような回答がありました。
「この物件、掲載を止めたのも反響が多すぎて対応しきれなかったためです。
これ以上の価格交渉は難しく、他に流れる可能性もあります」
その言葉で「決断すべきタイミング」だと判断し、9,400万円で正式に合意しました。
終章：法人1棟目は拡大戦略の起点となる1棟
今回の物件は、単に利回りや築年数が良かったというだけでなく、今後の拡大戦略において理にかなった選択肢でした。
・1棟目と同じ管理会社で体制の一元化が可能
・築年数と立地に対して利回り水準が高い
・法人初年度でも耐えられる価格帯と修繕見通し
今後は、法人設立・融資打診・決済準備といった業務が続きますが、地に足のついた判断ができたと感じています。
