【実録】築29年セキスイ物件を買わなかった理由｜利回り12%でも見送った判断軸とは

不動産投資の初期段階では、表面利回りや価格だけで「おっ、これ良さそう！」と乗り気になることがあります。
しかし実際には、現地で見ないとわからない“決定打”が潜んでいるもの。

今回は、「一瞬買いそうになったけど、現地で見送りを決断した物件」について、リアルな体験を共有します。
同じように築古物件を検討している方の参考になれば嬉しいです。

利回りだけを見れば、「悪くないのでは？」と思う人も多いでしょう。
私自身も、はじめに資料をもらったときには、やや心が動きました。

FIREを目指す上で、キャッシュフローは重要な指標です。
月々の収支を黒字化できそうなこの物件は、初期投資としては“検討対象”になりうるものでした。

しかし、問題は現地確認で判明します。

現地を見た瞬間、まず感じたのは「立地の微妙さ」です。
資料には「小中学校徒歩圏内」とありましたが、坂道が多く、市街地からも遠く、生活利便性にやや不安を感じました。

そして極めつけは、基礎部分にある大きなクラックの補修跡。

コーキング剤で補修された跡がはっきり残っており、「地震で基礎をやられた？」と不安がよぎりました。

不動産会社いわく「以前に補修済みで、問題はない」とのこと。
確かに、築古物件ではよくある話です。
補修済みであれば、そのまま使い続けるケースも少なくありません。

でも私はこの時、「保留にする」という判断を下しました。

理由は2つあります。

私が重視しているのは、「長期保有に耐えられる物件かどうか」。
物件の将来性、修繕コスト、出口（売却）までを考えると、補修跡のある基礎＝懸念材料となります。

自分で保有し続けるならまだしも、将来買い手が現れたときに、「このクラックが気になる」と言われてしまえば、売却にも影響する可能性があります。

・市街地から離れた立地
・4戸中2戸が空室
・家賃相場も上昇しにくいエリア

これらを総合的に見ると、長期的に安定して運営できるイメージが持てなかったのです。

不動産投資初心者が最初に陥りやすい罠、それが「表面利回りの高さに釣られること」です。

今回も、利回りだけを見れば12%。
しかし、空室・補修リスク・立地による将来性を加味すると、その利回りは“実質もっと低くなる”可能性が高いと判断しました。

私が今回改めて痛感したのは、「物件は絶対に現地で確認すべき」ということ。
資料だけでは分からない、以下のようなポイントを見逃さないためです。

こうした“見えにくい違和感”が、長期保有でボディブローのように効いてきます。

「利回り12%、セキスイ施工、価格も下がる」
そんな条件でも、買わないと判断したのは、未来の自分を守るためです。

投資の世界では、「買わなかった判断」こそ、最大のリスクヘッジになることがあります。

自分のFIRE戦略に合う物件か？
長期で安心して保有できるか？
この視点は、これからも変えずに大切にしていきます。